Immobilier d’investissement et Projet de Loi de Finances 2021
Le projet de loi de finances pour 2021 présenté le 27 septembre 2020 en conseil des ministres avant discussion en 1ère lecture à l’Assemblée Nationale à compter du 12 octobre 2020 compte quelques mesures prises dans un contexte économique difficile post COVID qui vont concerner le secteur immobilier et qu’il convient d’examiner avec attention.
Article 5 : le retour en grâce de la réévaluation libre ?
Le mécanisme de la réévaluation libre des immobilisations corporelles et financières prévu à l’article L 123-18 du Code de Commerce permet par le biais de l’actualisation de la valeur du patrimoine d’une entreprise d’améliorer la présentation des capitaux propres en y ajoutant les plus-values latentes que l’on inscrira dans un compte de réserves « écart de réévaluation ».
Cet écart de réévaluation n’est pas distribuable (sauf en cas de réalisation des actifs concernés et/ou pour la fraction de supplément d’amortissements) mais peut être incorporé au capital pour servir à une opération d’apurement des pertes par un « coup d’accordéon » (augmentation de capital suivie d’une réduction).
D’un point de vue fiscal, cet écart de réévaluation (la plus-value latente résultante de la différence entre la valeur actuelle et la valeur nette comptable) constitue un produit imposable soumis à l’impôt au taux de droit commun (article 38-2 du Code Général des Impôts). Ce profit sera compensé avec d’éventuels déficits reportables selon les règles actuellement en vigueur : imputation limitée à 1 million d’euros par an majoré de 50% de la fraction de bénéfice supérieure à ce plafond. Par expérience, au sein du Département Immobilier de Primexis, plusieurs opérations de réévaluation libre ont fait l’objet d’un abandon du fait du frottement fiscal résultant du plafonnement de l’imputation des déficits reportables.
Sans remonter au régime légal de la réévaluation de 1976 et plus proche de nous, entre 2004 et 2009, l’article 238 bis JA du Code Général des Impôts prévoyait déjà une taxation à l’impôt sur les sociétés au taux réduit de 19 % (16,5 % avant 2009), soit le taux de l’exit tax du régime SIIC, sous condition de conservation des actifs pour une durée minimale de 5 ans. Encore une fois, cette mesure n’a pas rencontré un véritable succès chez nos clients.
Dans le projet de loi de finances pour 2021, le législateur prévoit la faculté de ne pas prendre en compte l’écart de réévaluation constaté pour la détermination du résultat imposable de l’exercice au respect conditions suivantes :
- de calculer la plus-value ou la moins-value réalisée ultérieurement lors de la cession des immobilisations non amortissables d’après leur valeur non réévaluée, et
- de réintégrer l’écart de réévaluation afférent aux immobilisations amortissables dans les bénéfices imposables. La réintégration de l’écart de réévaluation est effectuée par parts égales sur une période de 15 ans pour les constructions et par parts égales sur une durée de 5 ans pour les autres immobilisations,
- d’imposer immédiatement la fraction de l’écart de réévaluation résultant de la cession d’une immobilisation amortissable qui n’a pas encore été réintégrée à la date de la cession,
- de calculer les amortissements, provisions et plus-values de cession ultérieurs afférents aux immobilisations amortissables d’après la valeur attribuée lors de la réévaluation,
- de joindre à la déclaration de résultats de l’exercice de réévaluation et des exercices suivants un état conforme au modèle fourni par l’administration faisant apparaître les renseignements nécessaires au calcul des amortissements, des provisions ou des plus ou moins-values afférents aux immobilisations qui ont fait l’objet d’une réévaluation. »
Ces dispositions entreront en vigueur après discussions et amendements au plus tard pour fin décembre 2020, pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2020 et jusqu’au 31 décembre 2022.
Il apparait que le législateur souhaite par ce texte et par une opération en quasi franchise d’impôts pour les actifs amortissables de permettre aux sociétés de renforcer leurs capitaux propres par le biais d’une simple opération de réévaluation libre des immobilisations corporelles et financières.
Il appartiendra à chacun d’examiner la situation de chaque société au regard de cet article 5 du PLF pour 2021. Le département Immobilier de Primexis est à votre disposition pour mesurer l’attrait de cette mesure intéressante pour vos structures immobilières.
Article 6 : opérations de « Sale and Lease back » ou cession bail d’immeuble par une entreprise
Afin de faciliter le refinancement des entreprises affectées par les conséquences de la crise sanitaire et leur permettre de reconstituer leur trésorerie, cet article a pour objet de rétablir le dispositif d’étalement de la plus‑value de cession d’un immeuble dans le cadre d’une opération de cession‑bail prévu à l’article 39 novodecies du code général des impôts (CGI), initialement mis en œuvre à la suite de la crise financière de 2008.
La cession‑bail est l’opération par laquelle une entreprise propriétaire d’un bien immobilier professionnel le vend à une société de crédit-bail immobilier (crédit‑bailleur) et simultanément le prend en crédit-bail immobilier et devient locataire (crédit-preneur). Le contrat de crédit-bail est assorti d’une option d’achat permettant à l’entreprise cédante de racheter son immeuble, en cours ou à l’issue du contrat. L’intérêt de cette technique de financement est de permettre au cédant devenu crédit-preneur de conserver la jouissance de l’immeuble dont il était auparavant propriétaire tout en restaurant sa trésorerie. L’opération lui permet ainsi d’obtenir rapidement des liquidités, ce qui, dans le contexte actuel, peut être particulièrement utile aux entreprises.
En l’absence de disposition dérogatoire, la plus-value réalisée par une entreprise à l’occasion de la cession d’un immeuble à une société de crédit-bail est imposée en intégralité au titre de l’exercice de cession de l’actif, y compris dans le cas où l’entreprise en retrouverait immédiatement la jouissance dans le cadre d’une opération de cession‑bail.
La mesure proposée, consistant à étaler, sur option, l’imposition de la plus-value de cession sur la durée du contrat de crédit-bail, a pour objectif de permettre aux entreprises d’améliorer leur trésorerie en recourant à des opérations de cession‑bail.
L’étalement de la plus-value sur la durée du contrat de crédit-bail, sans pouvoir excéder quinze ans, assure la neutralité fiscale de l’opération pour l’entreprise qui réintègre la plus-value au fur et à mesure de la déduction des loyers de crédit‑bail. Le solde budgétaire pour l’État est neutre sur la durée totale de l’opération. Cette mesure de lissage de l’imposition de la plus-value permet donc aux entreprises d’obtenir rapidement des liquidités en réalisant les plus‑values latentes qui existent sur leurs immeubles, sans s’acquitter immédiatement de l’intégralité de l’impôt afférent à ces plus-values.
Article 3 : Baisse de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises à hauteur de la part affectée aux régions et ajustement du taux du plafonnement de la contribution économique territoriale en fonction de la valeur ajoutée
La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) représente une part prépondérante des impôts de production, avec, en 2019, un produit d’environ 19 Md€, réparti entre les trois niveaux de collectivités territoriales. Environ 21 % de la CVAE payée par les entreprises sont acquittés par le secteur manufacturier. Elle pénalise particulièrement les entreprises qui ont besoin de procéder à un renouvellement régulier de leur outil productif et les secteurs les plus intensifs en capital.
Cet article propose d’abaisser à compter de 2021 le taux de CVAE à hauteur de la part affectée à l’échelon régional, soit 50 %, passant de 1,5% à 0,75% et, corrélativement, de revoir le schéma de financement des régions en substituant à la CVAE une ressource dynamique : une fraction de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
Pour éviter tout effet d’éviction, en particulier en défaveur des secteurs industriels, le plafonnement de la contribution économique territoriale (CET) en fonction de la valeur ajoutée sera abaissé de 3 % à 2 %.
Associé
Immobilier
Alexis Gasto Partner
International Business Services
